Denn grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, um nach einer Schenkung im eigenen Haus bleiben zu können. Beide haben ihre Vor- und Nachteile. Zum einen können die Eltern mit den Kindern ein lebenslanges Wohnrecht für mehrere Räume vereinbaren. Das wird ins Grundbuch eingetragen. Sollten die Kinder das Haus verkaufen, bleibt das Wohnrecht bestehen. Auch neue Besitzer dürfen die Eltern nicht aus dem Haus werfen.
In der Praxis gibt es allerdings oft Streit darüber, ob die Bewohner ihr lebenslanges Wohnrecht auch nach einem Umzug ins Pflegeheim behalten. Dazu hat der Bundesgerichtshof ein eindeutiges Urteil gefällt. Er entschied, dass ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis nicht generell zum Erlöschen des Wohnrechts führt, selbst wenn das Hindernis dauerhaft besteht (AZ: V ZR 163/06). Im verhandelten Fall war die wohnberechtigte Mutter des Eigentümers aufgrund eines Schlaganfalls in ein Pflegeheim umgezogen. Mit dem Umzug ist ihr Wohnrecht nicht erloschen, so der BGH.
Eine andere Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Haus zu behalten, ist der sogenannte Nießbrauch. Auch er muss ins Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Nießbrauchsregelung überträgt ein Grundstückseigentümer einem anderen die Nutzung eines meist bebauten Grundstücks. Der Nießbraucher wird also wirtschaftlicher Besitzer, jedoch nicht Eigentümer. Er kann das Haus bewohnen oder auch vermieten und die daraus erzielte Miete behalten, er kann das Anwesen jedoch weder vererben noch verkaufen noch verschenken. Der Eigentümer kann das Anwesen zwar verkaufen, aber dadurch wird der Nießbrauch nicht gelöscht. Er bleibt zu Lebzeiten des Nießbrauchers bestehen.
Nießbrauch ist also eine sehr sichere Variante, das Haus an die Kinder zu übertragen und dennoch das volle Nutzungsrecht zu behalten. Zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das den Nießbraucher verpflichtet, ordnungsgemäß zu wirtschaften, die Sache zu erhalten und sie zu versichern. Auch hat der Nießbraucher die gewöhnlichen öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen.
Laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes muss der Nießbraucher aber nur Arbeiten und Zahlungen leisten, die "regelmäßig und wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände" fällig werden (AZ: V ZR 392/02). Für Aufwendungen, die darüber hinausgehen, kann der Nießbraucher vom Eigentümer Ersatz verlangen.
Für Eltern, die mit ihren Kindern ein Nießbrauchsrecht vereinbaren, ergibt sich daraus eine komfortable Situation. Sie können die Annehmlichkeiten der Immobilie nutzen oder sie an andere vermieten. Auf die Kinder als neue Eigentümer der Immobilie können allerdings beträchtliche Kosten zukommen, obwohl sie gar keine Verfügungsgewalt über die Immobilie haben. Sie sind gefragt, wenn die elektrische Anlage erneuert oder eine moderne Heizung eingebaut werden muss. Auch für undichte Dächer sind die Eigentümer zuständig. Der Nießbraucher muss sich lediglich um kleinere Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen kümmern.
Die Entscheidung für Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht hängt auch von der persönlichen finanziellen Situation ab. Durch die Erbschaftsreform, die Anfang 2009 in Kraft getreten ist, wurde der Nießbrauch steuerlich besonders interessant. Denn er wirkt sich steuermindernd auf den Wert der Immobilie aus.